Une réponse ministérielle publiée le 2 février 2023 fournit d'utiles précisions sur le régime applicable pour bénéficier d'une exonération de taxation de la plus-value immobilière, en cas de vente d'un logement par un non-résident au plan fiscal. Enseignements ?
Les pouvoirs publics ont été interrogés par un sénateur sur le régime d'exonération d'imposition de la plus-value immobilière réalisée lors de la vente d'un logement situé en France par des contribuables non-résidents (fiscaux), en particulier lorsque le bien concerné est la propriété d'une société civile immobilière (SCI) dotée de la transparence au plan fiscal.
Dans le cadre d'une réponse ministérielle publiée le 2 février 2023, le Ministre chargé des comptes publics est venu apporter les précisions suivantes.
Il est rappelé que l'article 150 U du Code général des impôts (CGI) prévoit une exonération d'imposition de la plus-value immobilière applicable aux immeubles qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession (CGI, art. 150 U II 1°). Au titre de la doctrine fiscale, l'associé d'une société immobilière dite non transparente (SCI...) qui occupe, à titre de résidence principale, un logement appartenant à cette société et que celle-ci met, en droit ou en fait, gratuitement à sa disposition, bénéficie, en cas de vente de ce logement, de l'exonération prévue en matière d'habitation principale, de la même manière que s'il en avait été lui-même propriétaire.
Cette exonération prévue par l'article 150 U (II 1°) du CGI ne peut s'appliquer aux contribuables non-résidents dont les plus-values relèvent d'un «prélèvement spécifique», prévu et régi par l'article 244 bis A du CGI.
L'article 150 U (II 2°) prévoit néanmoins un mécanisme d'exonération, à certaines conditions, au titre de la vente d'un logement situé en France, par une personne physique, non-résidente de France, ressortissante d'un État membre de l'Union européenne ou d'un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique européen, ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales (CGI art. 150 U II 2°). La réponse ministérielle souligne qu'est exclue de cette exonération la vente d'un bien détenu par une SCI «au regard de la lettre même» du texte, qui précise que le vendeur doit être une «personne physique». Cette exclusion est confirmée par la doctrine fiscale.
La réponse ministérielle rappelle que la loi de finances pour 2019 a toutefois créé un mécanisme d'exonération des plus-values immobilières, sous conditions, au profit des contribuables non-résidents qui vendent l'immeuble qui constituait leur résidence principale en France à la date du transfert de leur domicile fiscal hors de France (CGI, art. 244 bis A I 1.). La réponse ministérielle souligne que la «circonstance que l'immeuble cédé soit détenu par l'intermédiaire d'une société de personnes ne fait cependant obstacle» au bénéfice de cette exonération. En effet, l'exonération spécifique s'applique également même lorsque l'immeuble cédé, qui constituait la résidence principale du contribuable à la date du transfert de son domicile fiscal hors de France, est détenu par l'intermédiaire d'une société de personnes, comme le précise la doctrine fiscale. La réponse ministérielle confirme que les précisions apportées par la doctrine fiscale, concernant l'exonération prévue pour un résident fiscal en cas de vente d'un bien détenu par l'intermédiaire d'une société, sont «applicables mutatis mutandis» pour les non-résidents. Ainsi, les contribuables non-résidents associés d'une SCI détenant des immeubles en France peuvent bénéficier de l'exonération spécifique, toutes conditions par ailleurs remplies. Il est souligné que cette exonération spécifique en faveur des non-résidents est «au demeurant soumise à un délai de cession plus souple» que celle prévue pour les contribuables domiciliés en France. En effet, pour les contribuables non-résidents, la vente de l'immeuble constituant la résidence principale à la date du transfert du domicile fiscal hors de France doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert, alors que, pour les contribuables domiciliés en France, l'immeuble doit constituer la résidence principale du cédant au jour de la cession.
La réponse ministérielle rappelle que la «différence de traitement» entre les personnes cédant leur résidence principale, selon qu'elles sont résidentes ou ont transféré leur domicile fiscal hors de France à la date de la vente, a été déclarée conforme à la Constitution, par le Conseil Constitutionnel, en 2017. Il est en outre souligné que la «coexistence de régimes d'exonération des plus-values immobilières distincts pour les résidents fiscaux et les non-résidents» a été confortée par le Conseil d'Etat en 2021, qui a écarté une question «QPC» à ce sujet.
Il découle de la réponse ministérielle qu'aucune réforme n'est envisagée, en l'état, à ce sujet (rép. min. n°0038 du 2-2-2023 JO Sénat p. 741).
