Dans le cadre d'un bail à usage d'habitation, le propriétaire peut récupérer une partie des charges qu'il doit payer auprès de son locataire. On parle alors de "charges récupérables". Celles-ci font l'objet de provisions versées par le locataire en même temps que le loyer et sont régularisées tous les ans en fonction des sommes réellement dues.
Quelles dépenses sont concernées ?
Les textes réglementaires :
Les charges récupérables sont prévues par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation. Il s'agit des charges payées en contrepartie des services liés à l'usage des différents éléments du logement (fourniture d'eau chaude ou froide et d'énergie), des dépenses d'entretien courant et menues réparations des parties communes (ascenseurs, espaces verts). S'y ajoutent les impôts correspondant à des services profitant au locataire (taxe d'enlèvement des ordures ménagères).Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 donne la liste précise des charges récupérables, à laquelle le propriétaire doit se référer. Ces textes sont consultables sur Legifrance.gouv.fr. Le décret de 1987 classe les charges récupérables par postes (voir encadré p. 78). Il en existe huit. Pour chacun sont détaillées les dépenses concernées (fourniture, entretien courant, menues réparations).
Il faut y ajouter certaines dépenses relatives à la sécurité des ascenseurs qui ne figuraient pas dans le décret de 1987. Elles ont été prévues par la loi du 13 juillet 2006 qui a modifié l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Il s'agit des frais liés au contrat d'entretien légal prévu par l'article L 125-2-2 du Code de la construction et de l'habitation : vérifications périodiques des ascenseurs, interventions d'urgence pour dégager les personnes bloquées, dépannage et remise en fonctionnement normal des appareils, remplacement des petites pièces présentant des signes d'usure excessive.
La jurisprudence :
Certaines charges ont été contestées par les locataires, notamment celles du personnel de gardiennage et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Les tribunaux en ont donc précisé les règles applicables. Les dépenses de personnel récupérables correspondent aux rémunérations et aux charges sociales et fiscales. C'est le cas si l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets (sortie des poubelles) sont assurés par un gardien ou un concierge, à l'exclusion du salaire en nature (logement de fonction, par exemple). Ces charges peuvent être facturées au locataire à concurrence de 75 % de leur montant (article 2 du décret de 1987). La jurisprudence considère que la récupération du salaire du gardien est subordonnée au fait que ces deux tâches, entretien et sortie des poubelles, soient effectivement accomplies par lui, ce qui n'est pas le cas lorsqu'elles sont confiées à un prestataire de service que le gardien se contente de surveiller (Cass. civ. 3e, 19 mars 2008, n° 07-10.738). A fortiori, si le gardien n'exerce que des tâches administratives ou de surveillance, le propriétaire ne peut rien réclamer au locataire. En résumé, les dépenses de nettoyage et de sortie des poubelles sont récupérables ; les dépenses liées à la surveillance restent à la charge du propriétaire. Si l'entretien des parties communes et l'élimination des ordures sont assurés non pas par un gardien logé sur place, mais par un employé d'immeuble, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales sont récupérables en totalité. Si l'entretien est effectué par une entreprise de nettoyage, la dépense correspondante TTC est récupérable.
Le paiement des charges récupérables
Les provisions : Le montant des charges de copropriété étant susceptible de varier d'une année sur l'autre, il n'est pas connu à l'avance, pas plus donc que le montant récupérable. C'est pourquoi le propriétaire peut demander à son locataire une provision mensuelle sur charges (voir encadré), payable en même temps que le loyer. Elle doit apparaître distinctement sur l'appel de loyer et sur la quittance que le propriétaire doit remettre chaque mois. Concrètement, pour une maison individuelle, presque toutes les charges pèsent sur le locataire et la provision correspondra généralement au montant mensualisé de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Pour un bien en copropriété, le propriétaire peut se fonder sur le budget du dernier exercice approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires.
La régularisation : Le propriétaire dont procéder une fois par an à une régularisation des charges (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Il s'agit, une fois l'exercice comptable écoulé, de faire le compte des charges récupérables telles que définies selon les textes, puis de le confronter aux provisions perçues. Selon le cas, il faudra alors reverser le trop-perçu ou réclamer un solde au locataire. De nombreux propriétaires oublient d'effectuer cette régularisation et peu de locataires sont au courant de ce droit. Le bailleur peut effectuer une régularisation rétroactive, dans la limite de cinq années. Quant au locataire, il est en droit de la réclamer dans les mêmes délais, ainsi que les justificatifs de charges. En pratique, pour une maison individuelle, il suffit de procéder à la régularisation à la date anniversaire du bail. En copropriété, il faut attendre l'assemblée générale annuelle des copropriétaires, puisque c'est à cette occasion que les comptes de l'année écoulée sont approuvés. Quand le propriétaire procède à la régularisation, il doit adresser à son locataire un décompte individuel détaillant chaque type de charges en reprenant la nomenclature du décret du 26 août 1987, avec les principaux postes. Dans les immeubles collectifs, le bailleur doit préciser la répartition entre propriétaires et locataires (généralement, le syndic de copropriété établit un compte faisant apparaître les charges récupérables sous la dénomination "charges locatives"). Pendant le mois qui suit l'envoi de ce décompte, le propriétaire doit tenir à la disposition du locataire toutes les pièces justificatives des charges récupérables. Passé ce délai, le propriétaire peut demander le paiement de la régularisation en même temps que l'appel de loyer. Par ailleurs, en fonction du montant de la régularisation, les provisions peuvent être réajustées à la hausse ou à la baisse. Si le locataire conteste les montants qui lui sont réclamés, et que le propriétaire ne les justifie pas, il peut saisir le tribunal d'instance du lieu de la location, mais il ne peut en aucun cas refuser de les verser. S'il le fait, le propriétaire peut s'adresser au juge d'instance afin d'obtenir la résiliation du bail pour non-paiement des charges.
Important !
Le montant récupérable des charges d'une année X peut être déterminé en fonction des charges effectivement supportées l'année X-1. / Le bailleur dispose de cinq ans pour demander à son locataire le paiement des charges qu'il a oublié de répercuter. / Le salaire d'un gardien n'effectuant que des tâches administratives ou de surveillance n'est pas récupérable sur le locataire.
Quelques notions à bien maîtriser
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères figure dans la liste des charges exigibles auprès du locataire. C'est un impôt direct additionnel à la taxe foncière sur les propriétés bâties payée par le propriétaire. Elle finance l'élimination des déchets ménagers sans considération sur les conditions d'utilisation de ce service par le propriétaire ou le locataire. Mais son montant doit apparaître individuellement sur l'avis d'imposition de la taxe foncière que reçoit le propriétaire. Si c'est le cas, elle doit être récupérée mensuellement par le propriétaire dans les provisions pour charges, sur la base du montant payé sur la dernière année (rép. min. JO Sénat du 15.12.05, p. 2333). Cela permet, en cas de succession de locataires, de leur faire supporter la taxe au prorata du temps passé dans les lieux.
Le bail d'habitation est un contrat de location régi par les articles 1713 et suivants du Code civil portant sur un local à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation). Le bail engage le bailleur pour au moins trois ans s'il s'agit d'une personne physique (six ans si le bailleur est une personne morale), sachant que le locataire peut le résilier à tout moment, à condition de respecter un préavis de trois mois.
La provision mensuelle sur charges
Il s'agit du montant anticipé des charges qui est déterminé sur la base des résultats de l'exercice écoulé et du budget prévisionnel de copropriété. Les provisions peuvent donc être supérieures ou inférieures au coût réel des charges.
8 charges incontestables :
Le décret du 26 août 1987 énumère les principales charges récupérables auprès des locataires :
1) Ascenseurs et monte-charge (électricité, entretien courant...).
2) Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes (consommation, entretien courant, menues réparations...).
3) Installations individuelles (chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives).
4) Parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation (entretien, tapis...).
5) Espaces extérieurs au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux).
6) Hygiène (produits d'entretien, élimination des rejets).
7) Equipements divers du bâtiment ou de l'ensemble des bâtiments d'habitation (interphones, codes...).
8) Impositions et redevances (droit de bail, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage).
