Très utile pour transmettre le patrimoine familial, la souplesse de la société civile immobilière permet aussi d'échapper aux contraintes de l'indivision ou de la copropriété.
Il y a ceux qui cherchent à anticiper la transmission de leur patrimoine, ceux qui se préoccupent de protéger leur concubin en cas de décès ou encore ceux qui veulent prévenir d'éventuelles mésententes entre leurs héritiers...
Ces cas de figure sont très différents les uns des autres, mais leurs protagonistes peuvent tous envisager de créer une société civile immobilière (SCI). De plus en plus de familles - recomposées ou non - de groupes d'amis ou d'investisseurs créent une SCI dans l'optique de gérer, plus ou moins en commun, un patrimoine immobilier sur le long terme.
La société civile associe au moins deux personnes. Concernant le formalisme juridique, deux points sont primordiaux pour assurer son succès. Tout d'abord, il faut veiller à bien définir l'objet social de la SCI, c'est-à-dire ce pourquoi elle est créée. " Sa définition est importante car l'on ne peut pas revenir sur l'objet social à moins de convoquer une nouvelle assemblée générale entre les associés ", souligne Xavier Fromentin, notaire, membre du Groupe Monassier, à Treillières, en Loire-Atlantique.
Cet objet social conditionne les pouvoirs du gérant. " Celui-ci ne pourra pas prendre d'acte allant au-delà de l'objet social établi ", précise Jean-Michel Boisset, notaire à Bretteville-l'Orgueilleuse, dans le Calvados.
Une fiscalité au choix
Sans option particulière, la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu. Les éventuels revenus produits par la société sont taxés directement pour chaque associé dans la catégorie des revenus fonciers. Les intérêts d'emprunt, les frais de constitution de garantie, d'entretien et de réparation, les dépenses d'amélioration, les frais de gestion, la taxe foncière et les primes d'assurances sont déductibles de ces revenus. Autre possibilité : opter pour l'impôt sur les sociétés. Dans ce cas, la société peut amortir l'immeuble, c'est-à-dire déduire chaque année de ses bénéfices une partie de l'immeuble. Les bénéfices sont imposés au taux de 15 % sur les 38 120 premiers euros, puis à 33,33 % au-delà. Si l'imposition sur les recettes peut être avantageuse pour les gros patrimoines afin de gommer une bonne partie des revenus locatifs, il faut garder en tête que le régime de taxation des plus-values immobilières l'est beaucoup moins ! En cas de vente du bien immobilier, la plus-value est déterminée à partir du prix d'acquisition, après réintégration des amortissements et sans abattement pour la durée de détention. Elle est ensuite imposée comme un bénéfice. Une solution à proscrire dans une optique d'achat-revente.
Le deuxième point clé consiste à rédiger les statuts de la société. Si la rédaction est libre, elle n'en est que plus délicate, devant être bien conçue pour servir les objectifs poursuivis. On trouve de nombreux statuts types sur Internet, mais il est conseillé de s'en inspirer avec modération, tout l'intérêt de la SCI étant de faire du " sur-mesure " selon chaque situation, chaque patrimoine. Mieux vaut donc vous rapprocher d'un professionnel du droit. Vous pouvez gérer votre société civile immobilière seul. Mais vous devez tenir à jour la comptabilité, qui diffère selon le régime d'imposition, une SCI permettant de choisir son régime fiscal (voir encadré ci-dessus). Pour confier la création de la SCI à votre notaire ou à votre avocat, comptez aux alentours de 2 000 euros d'honoraires. Voilà cinq bonnes raisons de vous lancer.
Pour qui. Pour des parents qui désirent anticiper la transmission de leur patrimoine, afin de minimiser les droits de succession que leur progéniture aurait à payer le jour venu. Mais tout en souhaitant garder la main mise sur leurs biens pour les gérer à leur guise. Ce montage peut être utile quel que soit le nombre de biens immobiliers, en présence d'enfants.
L'intérêt. A la différence d'un règlement d'indivision, les statuts de la SCI permettent de confier des pouvoirs étendus au gérant. Ainsi, les parents, souvent désignés comme cogérants, peuvent s'attribuer plusieurs prérogatives, telles celles d'engager des travaux, d'entretenir les biens, de les mettre en location, de continuer à en percevoir les loyers et même de les vendre !
L'autre avantage de la SCI ? Elle favorise une transmission au fil de l'eau. La division d'un immeuble en parts sociales permet de donner des parts jusqu'à 100 000 euros en franchise d'impôt. Il s'agit là de l'abattement sur les donations entre parent et enfant, qui se reconstitue tous les quinze ans. Et comme les parts de SCI ont toutes la même valeur, leur éventuelle valorisation profite à tous les associés. Enfin, les parts supportent des droits moins élevés que si les biens étaient transmis en direct. " Au lieu d'être taxés sur 100, vous serez taxés sur 70, indique Xavier Fromentin.
Emietté en parts sociales, l'immeuble détenu par la SCI perd de sa valeur vénale du fait de cette moindre liquidité. " La valeur des parts est également diminuée du passif de la société. Les droits de transmission d'un bien d'une valeur de 500 000 euros financé par un emprunt bancaire de 200 000 euros seront calculés sur 300 000 euros.
Enfin, en matière d'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), la valeur des parts bénéficie d'un abattement de 10 à 15 % afin de compenser une moindre liquidité par rapport à un bien détenu en direct, supposé se vendre plus rapidement.
Nos conseils. Si vous souhaitez garder un contrôle sur votre patrimoine, donner la nue-propriété des parts aux enfants permet d'en conserver l'usufruit, donc de continuer à en percevoir les revenus. Pensez à bien rédiger les statuts afin de vous octroyer de larges pouvoirs, à fixer la majorité requise pour tel ou tel acte et à insérer les clauses d'agrément réglementant l'entrée de nouveaux associés dans la SCI. La loi laisse toute latitude dans la rédaction de ces clauses. Sachez, par ailleurs, qu'à l'instar d'une vente, l'apport d'un bien à une SCI entraîne l'imposition des plus-values immobilières.
2) Pour organiser l'usage commun d'un bien,une SCI est plus souple qu'une convention d'indivision et apporte davantage de stabilité
Pour qui. Pour les héritiers souhaitant conserver un patrimoine familial à l'occasion d'une succession, une maison de famille, par exemple. Une société civile peut être conclue pour 99 ans. De quoi envisager la détention du bien sur le long terme.
L'intérêt. La SCI permet d'échapper à l'indivision, une situation dans laquelle se trouvent, le plus souvent involontairement, des héritiers. Des ayants droit soucieux de garder un bien dans le patrimoine familial ont tout intérêt à envisager de créer une SCI. En effet, selon l'article 815 du Code civil, " nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ". Autrement dit, tout indivisaire peut décider de sortir d'une indivision du jour au lendemain. Dès lors, à moins de racheter la part de celui qui souhaite se retirer, la seule solution reste de vendre le bien.
A cette instabilité s'ajoute la lourdeur du fonctionnement. Tout acte sortant de la gestion et de l'entretien courant du bien - la vente, la location, les travaux et même un changement de carrelage ! - requiert l'unanimité des indivisaires. Les blocages sont fréquents et ne peuvent être levés que par le recours au juge. Si une convention d'indivision renouvelable tous les cinq ans permet de fixer certaines règles - les droits des différents indivisaires, les biens en indivision, les conditions d'utilisation de chaque bien, le nom éventuel d'un gérant - il faut toujours compter avec le carcan de l'unanimité. A contrario, le gérant d'une SCI peut décider de tout ce qui a trait à l'entretien de l'immeuble, les travaux, la mise en location. Si les associés peuvent sortir de la SCI, ils ne peuvent céder leurs parts qu'avec l'accord des autres, selon l'article 1861 du Code civil. Ceux-ci disposent d'un droit de priorité pour racheter les parts des sortants, les statuts de la société déterminant les modalités d'exercice de ce droit. Comme l'explique Xavier Fromentin, " les statuts peuvent prévoir un laps de temps pour racheter les parts de celui qui souhaite sortir afin de permettre à la SCI de se retourner en souscrivant, par exemple, un crédit afin de racheter les parts ".
Nos conseils. Outre les statuts, les pouvoirs du gérant, les règles de majorité et la clause d'agrément à bien rédiger, vous pouvez aussi fixer les semaines d'occupation du bien par chaque associé.
3) Pour les concubins et afin de conserver la résidence principale en cas de décès de l'autre
Pour qui. Pour les concubins souhaitant éviter que le survivant se retrouve chassé de leur résidence principale au décès de l'un d'eux.
L'intérêt. Si vous achetez un bien avec votre concubin, l'achat se fait généralement en indivision. Le bien appartient à chacun en proportion de son apport. Cette solution présente un inconvénient majeur. En cas de décès de l'un des indivisaires concubins, les héritiers du concubin décédé seront propriétaires en indivision avec lui. Ils pourront donc l'obliger à vendre. Et, en cas de concubinage, les biens légués sont taxés à 60 %.
La constitution d'une SCI permet de transmettre le bien à son concubin survivant, tout en évitant les droits de succession de 60 % applicables aux personnes étrangères. A condition, une fois la société créée, de procéder au " démembrement croisé des parts ". Ce mécanisme juridique consiste à s'échanger respectivement l'usufruit des parts de chacun. Monsieur possède les parts 1 à 50 de la SCI. Il en échange l'usufruit contre celui des parts 51 à 100 appartenant à Madame. Il est donc nu-propriétaire des parts 1 à 50 et usufruitier des parts 51 à 100.
Et inversement pour Madame. Quand survient le décès d'un concubin, le survivant retrouve la pleine propriété des parts dont il avait cédé l'usufruit, sans droits de succession à payer. Et sur l'autre moitié, il conserve l'usufruit. Il dispose ainsi du droit de jouissance sur la totalité du logement pour le reste de sa vie. Seule lui échappe la nue-propriété des parts du défunt. Si la nue-propriété des parts du défunt est transmise à ses héritiers, cela ne leur donne pas le pouvoir d'imposer la vente du logement, ni d'exiger que le survivant le quitte.
4) Acheter à plusieurs, entre amis, et échapper à la pesanteur du fonctionnement d'une copropriété
Pour qui. Vous souhaitez acheter un immeuble à plusieurs ? Le gérer via une SCI permet d'éviter la copropriété, qu'il s'agisse de découper l'immeuble pour l'habiter ou de le mettre en location.
L'intérêt. Si l'immeuble acheté est composé de plusieurs locaux, l'on peut constituer " une société d'attribution ", une SCI à statut particulier. Le principe ? Chaque associé a la jouissance exclusive de l'un de ces locaux, correspondant à un nombre de parts numérotées, par exemple de 1 à 50 dans un capital de 100 parts. Les associés rédigent un état descriptif de division délimitant les diverses parties de l'immeuble, en distinguant celles qui sont communes de celles privatives.
Chaque associé peut effectuer des améliorations dans son logement, ce qui augmentera seulement le prix de ses propres parts, contrairement aux règles de valorisation d'une SCI ordinaire. Dans une copropriété classique, chacun peut vendre son logement à qui bon lui semble, alors que les associés d'une société d'attribution ont le pouvoir de contrôler toute nouvelle arrivée dans la société. Un avantage certain pour ceux qui restent... mais une contrainte pour les partants.
Nos conseils. Pour éviter les cascades de frais, mieux vaut faire acheter le bien directement par la société civile. Car, à l'instar d'une vente, l'apport d'un bien à la SCI entraîne la taxation de la plus-value. Par rapport à une SCI ordinaire, les possibilités d'emprunt sont élargies, notamment via l'épargne logement. Attention, la location meublée n'est pas possible via une SCI. Dans les statuts, les amis doivent prévoir les conditions d'entretien du bien, sans donner trop de pouvoir à la gérance.
5) Protéger ses biens privés de ses créanciers et, en prime, bénéficier d'un avantage fiscal pour ses locaux professionnels
Pour qui. Détenir par le biais d'une société civile immobilière le local professionnel d'une entreprise permet à un entrepreneur de transférer une partie de son patrimoine professionnel vers son patrimoine privé. " Peu importe l'activité, la SCI est un bon moyen de se protéger pour toute activité à risque, que vous soyez avocat, pharmacien, médecin, etc. ", précise Pierre Lemée, notaire à Pont-l'Evêque, dans le Calvados.
L'intérêt. Concrètement, la partie exploitation est hébergée par une société opérationnelle (SARL, SA, SCP, etc.), tandis que les immeubles destinés à l'exercice de l'activité sont hébergés au sein d'une SCI. Les biens immobiliers étant logés dans une autre société, les créanciers de la société professionnelle ne pourront pas exiger la saisie de ces biens en cas de difficulté financière de celle-ci. C'est une façon de protéger le patrimoine familial des risques professionnels.
Nos conseils. Créer une SCI et y loger son patrimoine professionnel est aussi un moyen d'être locataire des locaux dévolus à son activité. C'est donc fiscalement avantageux ! Attention, sur ce dernier point, vous ne pouvez pas fixer un loyer trop faible. Il doit être en accord avec la valeur locative réelle du bien. Si ce n'est pas le cas, le fisc peut contester la réalité de la location et l'imputation des déficits sur le revenu global des associés, et vérifier qu'il n'y a pas de confusion de patrimoine entre la société professionnelle et la société immobilière. Et, en cas de difficulté financière, les créanciers de l'entreprise pourront estimer que la société immobilière est fictive et l'Administration pourra la requalifier comme telle.
