Si des acquisitions/cessions successives de biens affectés à la résidence principale ne caractérisent pas à elles seules l’activité de marchand de biens, le fisc reste fondé à contester l’affectation ou opposer un abus de droit pour opérer un redressement fiscal.
Le Conseil d’État s’est prononcé sur les conditions dans lesquelles un particulier peut être qualifié de « marchand de biens », au plan fiscal, s’il procède à des opérations immobilières successives d’achat/revente de sa résidence principale. Et cela donne quoi ?
Pour le régime « marchand de biens »...
Vous avez dit « marchand de biens » ? Un régime fiscal particulier s’applique lorsqu’une personne physique (particulier), à titre habituel, achète en son nom des immeubles en vue de les revendre, ou achète des terrains en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre, en bloc ou par locaux (CGI, art. 35 I 1° et 1°bis). La personne est alors qualifiée de « marchand de biens ».
Régime fiscal. La qualification de marchand de biens implique que les profits réalisés lors de la (re)vente de biens soient imposables à l’impôt sur le revenu (IR) en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En outre, les opérations d’achat/revente peuvent être taxables à la TVA. En pratique, l’application de ce régime « est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d’une intention spéculative et présentent un caractère habituel. La condition d’habitude s’apprécie en principe en fonction du nombre d’opérations réalisées et de leur fréquence » (CE 18‑3‑2020 n° 425443). L’intention spéculative s’apprécie à la date d’achat des biens ultérieurement revendus (CAA Toulouse 20‑7‑2023 21TL01527), des éléments postérieurs étant parfois pris en compte (CAA Douai 26‑1‑2023 21DA01240).
Une décision à apprécier...
L’affaire. Un couple procède, sur une période de 13 ans, à neuf opérations d’achat de terrains en revendant plusieurs maisons, construites sur les terrains, en se plaçant sous le régime d’exonération prévu pour la résidence principale en matière de plus-value. Le fisc opère un redressement en appliquant le régime « marchand de biens » (BIC/TVA). La Cour d’appel saisie du litige valide le redressement au vu notamment du nombre d’opérations et du court délai séparant l’achèvement des maisons de leur vente. Pour les juges, les opérations procédaient d’une « intention spéculative ».
La décision. L’arrêt d’appel a été annulé par le Conseil d’État. Celui-ci rappelle que le régime BIC/TVA s’applique lorsque des ventes « sont faites par un contribuable qui se livre habituellement à l’activité de marchand de biens, sauf pour l’intéressé à établir soit que les immeubles qu’il a vendus avaient été acquis pour satisfaire des besoins personnels ou familiaux et, de ce fait, que leur vente relevait de la simple gestion de son patrimoine personnel, soit que les immeubles en cause constituaient sa résidence principale ». Le Conseil d’État précise que la « seule circonstance qu’un contribuable procède à des acquisitions et cessions successives d’immeubles qu’il affecte à sa résidence principale » ne saurait « caractériser une activité de marchand de biens »(CE 14‑6‑2023 n° 461960) .
À sa juste mesure...
Des limites à prendre en compte... Le Conseil d’État a pris soin de préciser que le régime BIC/TVA s’applique si le fisc prouve soit l’absence d’affectation de biens (re)vendus à la résidence principale, soit que les opérations procédaient d’un « abus de droit ». Or, en l’espèce, il « n’avait ni remis en cause l’affectation à la résidence principale de certains des immeubles cédés ni invoqué l’abus de droit ». C’est ce qui a justifié l’annulation de l’arrêt d’appel, avec un renvoi pour réexamen de l’affaire.
Pour des opérations d’achat/revente...
Côté opérateurs, la prudence reste de mise pour au besoin conseiller des clients. Il en va de même pour des opérations réalisées par une SCI (CAA Nantes 13-1‑2023 21NT01660 ; CAA Marseille 6‑1‑2023 21MA00744), étant noté qu’elles peuvent être soumises à la TVA
« lorsqu’elles procèdent, non de la simple gestion d’un patrimoine privé, mais de démarches actives de commercialisation foncière »
(CAA Paris 28‑6‑2023 n° 21PA04019, CAA Toulouse 13‑4‑2023 n° 20TL02121).
