L’été est particulièrement propice aux transactions immobilières. Et si justement vous cédez un bien détenu à titre privé, la plus-value réalisée est soumise à l’impôt. Mais il est parfois possible d’y échapper, ou à défaut de réduire la note fiscale. Nos conseils...
Principe : des plus-values imposables
Qui est concerné ? Les personnes physiques qui réalisent une plus-value à l’occasion de la cession d’un bien immobilier, dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, sont soumises au régime d’imposition des plus-values immobilières. Peu importe à ce propos que la détention soit directe ou au travers de sociétés de personnes.
Quels sont les biens imposables ? Tous les immeubles, qu’ils soient bâtis ou non bâtis, sont soumis au régime d’imposition des plus-values immobilières.
Quelles sont les opérations imposables ? Sont imposables les plus-values réalisées lors de la cession à titre onéreux de biens imposables : ventes, apports en société, échanges, expropriations, ...
Quelle imposition ? Les plus-values imposables sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux global actuel de 15,50 %.
Les exonérations
La plus connue : la résidence principale. Effectivement, la plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence principale est exonérée. Il doit s’agir de la résidence habituelle et effective du propriétaire au jour de la cession.
À noter. Si le propriétaire a quitté le logement avant sa vente, le régime d’exonération n’est pas remis en cause si la période d’inoccupation peut être regardée comme normale. Pour cela, il faut que le vendeur ait accompli les diligences nécessaires pour mener à bien cette vente.
Pour les autres logements. Les plus-values réalisées lors de la première cession d’un logement (autre que la résidence principale) sont exonérées à la double condition : que le cédant n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession ; et qu’il remploie le prix de cession dans l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte à son habitation principale. Ce remploi doit intervenir dans le délai de 24 mois à compter de la cession.
D’autres exonérations ? Le législateur a également prévu des exonérations pour les ventes de moins de 15 000 € ainsi qu’en faveur des retraités ou invalides de conditions modestes.
Optimiser le calcul de la plus-value
La plus-value en quelques mots. La plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble.
Réduire le prix de cession. Le prix de cession peut être réduit des frais de cession : sommes versées à un intermédiaire ou à un mandataire, frais liés aux certifications et diagnostics obligatoires (amiante...), frais de mainlevée d’hypothèque, honoraires d’architecte, indemnité d’éviction versée au locataire et la TVA acquittée par le vendeur.
Accroître le prix d’acquisition. Le prix d’acquisition est majoré forfaitairement de 7,5 % pour tenir compte des frais d’acquisition (ou des frais réels sur justificatifs). Par ailleurs, les dépenses de travaux peuvent être ajoutées à ce prix pour leur montant réel. Si l’immeuble bâti a été acquis depuis plus de cinq ans, ces travaux peuvent être pris en compte forfaitairement en majorant le prix d’acquisition de 15 %.
Des abattements pour durée de détention. Lorsque l’immeuble cédé était détenu depuis plus de cinq ans, la plus-value est diminuée d’un abattement. Ainsi, l’exonération d’impôt sur le revenu est totale après 22 ans de détention ; 30 ans en matière de prélèvements.
