Prévu pour protéger les emprunteurs, le niveau bas des taux de l’usure se retourne contre une partie du public qui ne parvient plus à obtenir un prêt immobilier.
Début janvier, comme chaque trimestre, la banque de France a indiqué le taux de l’usure, c’est-à-dire le seuil au-delà duquel les établissements bancaires n’ont pas le droit d’accorder un prêt. Pour les crédits immobiliers et prêts pour travaux supérieurs à 75 000 euros, ce taux est situé entre 2,51 % pour un emprunt accordé sur une durée de 10 à 20 ans et 2,61 % pour une durée au-delà de 20 ans. « Ce taux est très bas et de plus en plus de clients, pourtant solvables, reçoivent des propositions qui dépassent le seuil et sont donc exclus de l’accession à la propriété ».
Le taux de l’usure est, en effet, calculé en additionnant le taux qui rémunère la banque et celui de l’assurance emprunteur qui permet à l’établissement bancaire d’être remboursé en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur. A cela, s’ajoutent aussi les honoraires du courtier, si ce dernier est intervenu, ainsi que des frais de dossier.
L’âge et les problèmes de santé font grimper le taux
Lorsque l’emprunteur est un peu âgé ou a des soucis de santé, le coût de son assurance emprunteur peut faire passer le taux annuel effectif global (TAEG) au-dessus du seuil autorisé. Les personnes de plus de 60 ans sont particulièrement confrontées à cette situation. Même chose pour les emprunteurs qui rencontrent un problème de santé comme du diabète, une dépression, un cancer ou toute autre maladie chronique. Les dispositions de la convention Aeras (s’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) permettent, en principe, à la personne d’avoir accès à une assurance mais le coût de celle-ci peut être élevé.
« Il faudrait calculer le taux d’usure de façon différente et ne pas y inclure l’assurance emprunteur ». La situation est aggravée par le fait que les taux d’intérêts ont fortement baissé ces derniers mois, ce qui a fait diminuer l’usure qui est calculée sur les taux de crédit moyens des trois derniers mois auxquels on rajoute 30 %. Au 1er avril 2019, par exemple, le maximum autorisé pour les crédits était proche de 3 %. Soit une chute de 0,5 % points.
Faire jouer la concurrence
En attendant, pour les épargnants qui seraient bloqués par ce seuil, il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence si l’assurance emprunteur proposée par la banque est trop chère. Un courtier en crédit ou en assurance peut vous aider dans cette démarche. Il va notamment vérifier que les garanties proposées par l’assurance emprunteur concurrente sont en accord avec celles demandées par la banque.
Il existe aussi la possibilité de se passer d’assurance emprunteur et de garantir l’emprunt par un bien immobilier ou un contrat d’assurance-vie par exemple. Mais cette solution n’est destinée qu’aux personnes qui possèdent un patrimoine important. Autre piste pour faire baisser le TAEG : négocier les frais de dossier avec la banque, notamment en échange de la domiciliation des revenus dans l’établissement bancaire. « Enfin, les courtiers font un effort et diminuent leurs honoraires si besoin ». Ces derniers sont généralement situés aux alentours de 1 500 euros pour un dossier de prêt immobilier. Toutes ces techniques peuvent permettre d’arriver sous le seuil fatidique de l’usure.
Publication février 2020
