Comment réduire son impôt sur le revenu grâce à un bien locatif dans l’ancien ? Réaliser des travaux pour dégager un déficit foncier est une option. Mode d’emploi et conditions.
Pour qui souhaite investir dans l’immobilier locatif, les biens anciens cumulent les atouts. Ils permettent en effet d’accéder aux cœurs de villes historiques, où le neuf est rarissime, et ainsi de miser sur les quartiers où la demande locative est forte. Les prix d’achat sont par ailleurs moins élevés que pour les constructions récentes. Toutefois, à l’heure d’investir dans la pierre, beaucoup se focalisent uniquement sur le neuf, alléchés par les dispositifs de défiscalisation afférents.
C’est oublier que, dans l’ancien aussi, il est possible de se constituer un patrimoine tout en profitant d’un coup de pouce fiscal… Notamment grâce au « déficit foncier », mécanisme grâce auquel un propriétaire, dont le bien immobilier coûte plus qu’il ne rapporte, peut diminuer son impôt. « Rarement optimisé par les particuliers, ce dispositif permet de doper la rentabilité d’un investissement ».
Pour profiter du déficit foncier, vous devez acheter un logement ancien, y effectuer des travaux et le louer, ensuite, avec un bail nu (location non meublée) classique. Autre condition : opter pour le régime d’imposition du foncier réel, qui permet, chaque année, de déduire des loyers encaissés toutes les charges liées au bien – les travaux, donc, mais aussi les intérêts d’emprunt, si vous avez investi à crédit, les frais d’assurance, les honoraires de gestion, etc.
Attention, les travaux doivent être réalisés par un professionnel et seules les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration sont éligibles au mécanisme du déficit foncier. « La jurisprudence est très claire : les bailleurs ne peuvent pas déduire des travaux de reconstruction ou d’agrandissement ».
Un conseil, si vous envisagez de rénover intégralement un bâtiment vous appartenant : demandez à l’artisan ou à l’entreprise de vous adresser deux factures, l’une pour les travaux déductibles de vos revenus fonciers, l’autre pour le reste du chantier. « Il n’y aura ainsi aucune ambiguïté et la déductibilité des rénovations éligibles au déficit foncier ne pourra pas être remise en cause ».
Alléger ses impôts plusieurs années de suite
En pratique, comment alléger votre impôt sur le revenu grâce au déficit foncier ? Si vous vous lancez dans une rénovation complète du logement, vos charges seront, les premières années, largement supérieures aux loyers que vous encaisserez. La différence constituera votre déficit foncier. Ce dernier est imputable de deux façons sur vos revenus.
Premier cas de figure : vous percevez d’autres loyers de votre patrimoine immobilier, parce que vous louez plusieurs autres biens. Votre déficit foncier viendra dans ce cas en déduction de vos autres revenus fonciers.
L’intérêt : minorer votre base taxable et réaliser ainsi des économies d’impôt. Mieux encore, « en reportant le déficit foncier sur ses autres revenus fonciers, un contribuable évite également de payer les prélèvements sociaux de 17,2 % sur ceux-ci ». Si, après cette imputation, il reste un déficit, le reliquat est reportable sur les revenus fonciers encaissés les dix années suivantes.
Deuxième cas de figure : vous ne détenez pas un patrimoine immobilier important – vous n’avez, par exemple, qu’un appartement en location. Il faut savoir qu’une fois l’ensemble de vos revenus fonciers « gommés » le solde de votre déficit foncier est déductible de votre revenu global, dans la limite de 10 700 euros (hors intérêts d’emprunt). Le reliquat restant reportable sur les revenus fonciers les dix années suivantes. « Ce dispositif peut donc permettre d’alléger fortement la pression fiscale, d’autant que les réductions d’impôt ainsi obtenues échappent au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros ».
Attention cependant, si vous déduisez votre déficit foncier de votre revenu global, vous devez continuer de louer le bien rénové au moins trois ans. Enfin, si vous comptez sur ce mécanisme pour payer moins d’impôts, mieux vaut prévoir d’investir pour le long terme afin de maximiser l’abattement pour durée de détention car, à la revente, le notaire ne déduira pas les travaux de rénovation de la plus-value imposable.
Tous les travaux ne sont pas éligibles
Seuls sont déductibles, au titre du déficit foncier, les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration. Exemples : vous réparez un trou dans la porte d’entrée ou un tuyau d’évacuation cassé sous le lavabo, vous remplacez du papier peint par de la peinture, ou de la moquette par du plancher, vous installez une VMC (ventilation mécanique contrôlée) dans la salle de bains.
Impossible, en revanche, de déduire les travaux de transformation, d’agrandissement et de reconstruction – par exemple, si vous transformez un local commercial ou un garage en appartement, si vous créez un nouvel étage ou encore si vous reconstruisez une maison complètement démolie ou un bâtiment sur cour qui a brûlé.
