Un particulier qui vend sa résidence principale et une dépendance peut bénéficier d’une exonération de la plus-value réalisée, au plan fiscal. Cette exonération suppose toutefois de respecter certaines conditions. De récentes décisions méritent l’attention à ce sujet...
Exonération : en droit
Résidence principale. Un particulier qui vend un logement occupé à titre de résidence principale bénéficie d’une exonération de la plus-value (CGI art. 150 U II 1°) .
Dépendance. L’exonération est possible pour la vente de « dépendances immédiates et nécessaires » à la résidence principale, à la condition que leur vente « intervienne simultanément » avec le bien concerné (CGI art. 150 U II 3°) .
Conseil. Un régime particulier s’applique pour la vente du logement d’un expatrié. Tenez compte de la doctrine fiscale publiée le 19.04.2019.
Exonération : en pratique
Occupation des lieux. En cas de litige avec le fisc, un vendeur doit prouver qu’il a occupé le logement de manière effective et habituelle jusqu’à sa vente, en principe. Sachez que les juges vérifient avec rigueur les éléments fournis (CAA Nancy 03.06.2019 n° 18NC00447 ; CAA Nantes 25.04.2019 n° 17NT02484 ; CAA Marseille 06.12.2018 n° 17MA00121) . Mais le fait que l’occupation en résidence principale ait été brève (p.ex : 11 mois) ne peut remettre en cause l’exonération (CAA Paris 29.05.2019 n° 18PA01317) .
Déménagement. Le fisc admet l’exonération si un vendeur a résidé dans un logement jusqu’à sa mise en vente, s’il a été vendu dans un délai normal après déménagement (en principe un an, dans un contexte économique normal). Un délai de 24 ou 28 mois peut être considéré comme anormal si un vendeur ne peut justifier de diligences pour mener à bien la vente dans les meilleurs délais. Veillez à fixer d’emblée un prix de vente raisonnable (CAA Nancy 11.04.2019 n° 17NC02194 et n° 17NC01878) .
Dépendance. La condition de simultanéité est remplie pour le fisc si la dépendance est vendue dans un délai normal après le logement. Évitez un délai de plus d’un an (CAA Douai 21.05.2019 n° 17DA01706) .
Ce qu’il faut aussi savoir
Où un vendeur habite une caravane... Un notaire a vu sa responsabilité retenue au civil pour avoir régularisé, avec l’exonération, la vente d’un terrain sur lequel était installée une caravane, dans laquelle habitait le vendeur. Pour les juges, le texte visant un « immeuble », le notaire aurait dû refuser son concours pour la rédaction d’un acte « contraire à la légalité »(CA Aix-en-Provence 25.01.2018) .
Un arrêt à apprécier... Le raisonnement des juges a été censuré par la Cour de cassation. Ils auraient dû rechercher si la caravane « était attachée au fonds à perpétuelle demeure, de sorte qu’elle pouvait être regardée comme constituant un immeuble et, par suite, relever du champ d’application de l’exonération »(Cass. 1e civ. 22.05.2019 n° 18-12101) .
À sa juste mesure... La portée de l’arrêt mérite d’être nuancée. Il reviendra au Conseil d’État de préciser le régime fiscal applicable (espérons qu’il transpose sa doctrine sur la taxe foncière). En attendant, sachez qu’il a été jugé que l’exonération « n’est pas applicable aux cessions de caravanes ou maisons mobiles, susceptibles d’être déplacées à tout moment, quelles que soient les conditions de leur stationnement et de leur utilisation »(CAA Paris 31.03.2016 n° 14PA02634) . Au vu de la décision, pourrait bénéficier de l’exonération la vente d’un terrain avec une caravane ou un mobile home devenu(e) inamovible au jour de la vente, tel en cas de fixation à perpétuelle demeure sur une plate-forme en parpaings (CAA Paris 31.03.2016 n° 14PA02634) .
