Un projet de cession ? Passez vite à l'action avant que la chute des prix ne s'aggrave. Nos conseils pour boucler votre transaction efficacement.
Y a-t-il encore un acheteur dans la salle ? Les acquéreurs d'immobilier se raréfient. En 2012, le nombre de ventes de logements a baissé de 20 à 40 % selon les régions. Et les prix ont entamé leur décrue. Aujourd'hui, plus aucun secteur géographique ne résiste à ce retournement de cycle. Même Paris, qui faisait jusque-là figure d'exception, affiche un recul des tarifs de 3,9 % l'an passé.
Crainte de l'avenir chez les acheteurs, robinet du crédit ne coulant plus à flot chez les banques, prix élevés... De nombreux facteurs expliquent cette tendance sur le marché de la pierre. Pour le moment, seul le très bas niveau des taux de crédit permet de soutenir les ventes et d'éviter une franche dégringolade des prix. Mais jusqu'à quand ? Dès lors, si vous avez un bien immobilier à vendre, c'est le moment d'accélérer sa mise sur le marché avant qu'il ne perde trop de valeur. D'autant que, si vous signez votre transaction avant le 31 août, vous bénéficierez d'un abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values (Voir ci-dessous).
Avec des transactions orientées à la baisse, inutile de fixer un prix élevé en espérant que le marché s'aligne sur vos prétentions. " Un bien mis en vente trop cher n'est pas visité, et dans six mois il sera encore plus cher par rapport au marché, il perdra donc toute chance d'être vendu ". Pour trouver le juste prix de mise en vente, procédez par étapes. Faites un tour sur Internet et demandez une estimation à un agent immobilier de votre secteur géographique. La société 3D Immobilier réalise gratuitement une estimation de votre bien.
Signez avant fin août !
Abattement exceptionnel : à condition d'avoir signé l'acte de vente avant le 31 août, vous bénéficierez d'un abattement exceptionnel de 25 % sur la plus-value pour l'impôt ainsi que sur les prélèvements sociaux. Il s'applique après les abattements normaux pour durée de détention décrits ci-après. /Para
Impôt : la plus-value sur un bien immobilier autre que votre résidence principale supporte un impôt de 19 %. Si elle est supérieure à 50 000 euros, s'y ajoute une surtaxe de 2 à 6 %. De la plus-value, on déduit un abattement pour durée de détention, de 6 % par an entre la 6e et la 21e année de détention, puis de 4 % la 22e année. D'où une exonération totale au bout de 22 ans.
Prélèvements sociaux : ils sont dus au taux global de 15,5 %. Ils se calculent sur la plus-value diminuée d'un abattement pour durée de détention, de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année de détention, puis de 1,6 % la 22e année, et de 9 % par an entre la 23e et la 30e année. D'où une exonération totale au bout de 30 ans.
Une fois que vous avez obtenu une fourchette de prix, contactez plusieurs agences. Ne cédez pas aux sirènes du professionnel qui vanterait les mérites de votre bien et occulterait tout défaut uniquement dans le but que vous lui en confiiez la vente.
Sachez que les logements d'exception (bien orientés, calmes, lumineux, en bon état, dans une copropriété de standing...) représentent moins de 5 % du marché. Il y a donc peu de chances que le vôtre soit considéré comme tel ! Au cours du rendez-vous avec ce professionnel, exigez des références de ventes récentes de biens similaires au vôtre dans le secteur. Et demandez-lui si votre logement fait partie de ceux qui sont très recherchés ou pas.
Muni de toutes ces informations, vous pourrez fixer, en toute objectivité, votre prix de mise en vente. Ne le surestimez pas. C'est humain que le propriétaire ajoute une " valeur affective ". Mais aucun acquéreur n'intégrera ladite valeur dans son analyse ! " Chaque défaut se paie aujourd'hui via une décote sur le prix. Des exemples ? Un appartement exposé plein nord vaut 15 % de moins qu'un autre logement similaire au premier mais orienté plein sud. Ou encore un immeuble mal isolé et bruyant des années 1960 se vend de 5 à 20 % de moins que son voisin en pierre de taille.
Une fois que vous avez fixé le prix de cession, vous pouvez choisir de vous occuper seul de la vente ou bien de passer par un professionnel. La première solution permet d'économiser des frais, mais vous devrez consacrer du temps et faire visiter de nombreuses fois avant de trouver votre acheteur. La seconde vous simplifie la vie et, à condition de miser sur des professionnels sérieux, vous permet de bénéficier de leur force de vente et de leur carnet d'adresses. Pour que la vente s'effectue le plus vite possible, motivez votre agent en signant avec lui un mandat exclusif pour une durée de trois mois. Pour empocher sa commission, il y a fort à parier qu'il se démène dans le délai. En revanche, si vous mettez plusieurs agences en concurrence, elles ne dépenseront sans doute pas autant d'énergie.
Témoignage - " Après sept mois, nous avons cédé l'appartement avec moins 15 % ".
J'ai hérité avec d'autres membres de ma famille d'un bel appartement parisien de 73 m2 dans le très cher VIe arrondissement. Deux agences l'ont estimé 940 000 euros. Nous leur avons confié la vente en coexclusivité, en mai dernier, témoigne Odile E. Le marché parisien était en train de s'essouffler... il y a eu peu de visites. Le 15 juin, nous avons accepté une baisse de prix de 5 % pour attirer les acheteurs.
Elle a sans doute été trop faible, nous avons alors décidé de vendre l'appartement sans le parking pour rendre le prix plus attrayant. Mais nous avons encore dû baisser notre prix en août et l'avons finalement vendu au bout de sept mois 800 000 euros, soit une décote d'environ 15 % par rapport au prix d'origine. Le parking a été vendu seul 40 000 euros.
Quelle que soit l'option choisie, surveillez attentivement un indicateur : la durée de vie de votre annonce. " Il existe une relation directe et mathématique entre la durée pendant laquelle le logement est proposé à la vente et le pourcentage de décote. Plus un bien met de temps à trouver un acquéreur, plus la décote finale devra être importante ".
Cette durée est différente selon le type de bien et le marché où il est situé. En région parisienne ou dans les grandes agglomérations dynamiques (Lyon, Montpellier, Toulouse...), il faut compter en moyenne 70 jours pour vendre un bien. Dans les villes moyennes (Amiens, Brest, Clermont-Ferrand, Metz...), tablez plutôt sur 90 à 100 jours. Enfin, dans les zones où le marché souffre davantage (campagne, troisième couronne d'agglomérations), la moyenne oscille plutôt entre 120 et 150 jours.
Si vous n'avez pas eu d'offres d'achat très proches de votre prix dans ce délai, cela signifie que vous avez été trop gourmand. Et il faut donc ajuster vos prétentions à la baisse. Là aussi, agissez efficacement pour attirer davantage d'acheteurs. Mieux vaut baisser rapidement son prix de 5 à 10 % plutôt que d'effectuer des microbaisses tous les quinze jours.
Dernier conseil, qui tombe sous le sens, mais pourtant peu suivi par les vendeurs : mettez-vous dans la peau d'un acquéreur potentiel qui va pousser pour la première fois la porte de votre logement. Inutile de faire de gros travaux si la peinture est défraîchie ou la cuisine vieillotte, vous ne retrouverez pas votre mise, et surtout vous risquez d'adopter une décoration neuve pas forcément du goût de l'acheteur.
En revanche, effectuez impérativement les petites réparations : une prise électrique mal fixée, un carreau de salle de bains descellé ou une vitre fêlée seront remarqués par un acheteur qui aussitôt minorera son estimation de prix. Ensuite, dépersonnalisez votre intérieur et allégez votre décoration. Faites disparaître les photos de mariage, remisez les gros meubles de famille au garde-meubles et supprimez la plupart des bibelots des étagères. Le but ? Séduire les acheteurs potentiels pour qu'ils puissent s'imaginer chez eux sans être étouffés par vos souvenirs. Enfin, rangez et nettoyez votre logement avant chaque visite. Il est dissuasif pour l'acheteur de découvrir une salle de bains douteuse, une cuisine avec de la vaisselle dans l'évier ou une chambre où des vêtements sont entassés sur une chaise. " Pourtant, c'est relativement courant. C'est dommage, car les propriétaires très soigneux ont quatre fois plus de chances de vendre leur logement ".
