Nous supposons ici qu’un immeuble ou terrain fait l’objet à bon droit d’une procédure d’expropriation, régie par le Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, par une collectivité publique ou un établissement public habilité (société d’économie mixte...).
Pour le droit à indemnisation
Le principe. Lorsqu’un propriétaire est exproprié, il peut prétendre à des indemnités couvrant «l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation»(C. expro. art. L 321-1 ; Cass. 3e civ. 11‑1‑2023 n° 21-23786) . Il peut réclamer une indemnité principale (dite de dépossession) et de remploi (Cass. 3e civ. 16‑3‑2023 n° 22-12403) , ainsi que des indemnités accessoires, y compris pour «trouble d’exploitation» ou «allongement de parcours» (Cass. 3e civ. 14-12-2022 n° 21-21567) . De manière générale, toute personne dotée d’un titre, lésée par une expropriation, peut formuler une demande indemnitaire. Par exception, si un bien est démembré (nu-propriété/usufruit), une seule indemnité est fixée (C. expro. art. L 321-2) .
Bien loué. Un bailleur peut réclamer une indemnité pour perte de revenus locatifs. Mais la Cour de cassation a jugé qu’un bailleur ne peut prétendre à l’indemnité si le bien loué est un logement non décent (Cass. 3e civ. 11‑1‑2023 n° 21-23792) .
Terrain. Un régime spécifique (avantageux) pour l’indemnisation s’applique pour un terrain qui peut être qualifié de terrain à bâtir (TAB) au vu d’un texte du Code de l’expropriation (art. L 322-3), étant noté qu’une même parcelle ne peut être qualifiée de TAB «pour partie seulement»(Cass. 3e civ. 30‑11‑2022 n° 21-22976 et 21-22975) . Mais la Cour de cassation a jugé qu’un régime particulier/dérogatoire s’applique pour un terrain soumis au droit de préemption urbain (DPU). Pour apprécier si le terrain peut ou non être qualifié de TAB, la date de référence à prendre en compte est celle à laquelle la plus récente des révisions/modifications d’un PLU est devenue opposable (Cass. 3e civ. 1-3‑2023 n° 22-11467) . Le même type de régime dérogatoire (notice) a été fixé pour un bien situé dans le périmètre d’une ZAC et soumis au DPU (Cass. 3e civ. 30‑3‑2023 n° 22-14163) .
En cas d’expropriation partielle
Pour l’indemnité de «dépréciation»... Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation partielle, le propriétaire peut prétendre à une indemnité dite pour «dépréciation du surplus» .
Copropriété : attention ! Lorsqu’une copropriété fait l’objet d’une expropriation pour une partie des parties communes, la Cour de cassation a jugé que le « syndicat des copropriétaires ne peut représenter chaque copropriétaire pour la défense de ses droits sur son lot et ne peut donc se voir allouer une indemnité de dépréciation du surplus de l’ensemble de la copropriété»(Cass. 3e civ. 16-3‑2023 - deux arrêts 22-11429 et 22-11430) . Chaque copropriétaire lésé doit réclamer une indemnité de dépréciation du surplus (pour son lot).
Pour le droit de priorité/rétrocession
Terrain agricole. Si un terrain est un terrain agricole lors de son expropriation, et qu’il est vendu par l’expropriant faute de réalisation de son projet, l’exproprié dispose d’un droit de priorité pour son rachat (C. expro. art. L 424-2) . Mais la Cour de cassation a jugé que le droit de priorité ne s’applique pas aux portions de parcelles non utilisées pour l’usage prévu par la DUP «si l’essentiel des parcelles expropriées a reçu cette destination» (en l’espèce, les portions représentaient 3,2 % de la surface totale de l’opération). En pareil cas, l’exproprié ne peut prétendre à une indemnité pour violation du droit de priorité (Cass. 3e civ. 1-3-2023 n° 22-12455) .
Droit de rétrocession.
Au vu de l’arrêt, cette règle s’applique aussi pour le droit légal de rétrocession reconnu à un exproprié (C. expro. art. L 421-1)
