Evaluation par comparaison des immeubles.
Retour 22 / 11 / 2024 Par Didier Nourrigat Actualité

Evaluation par comparaison des immeubles.

La méthode par comparaison pour l'évaluation des biens immobiliers consiste à utiliser des références de vente de biens similaires en termes de nature, de consistance, de qualité, de situation et d'état. L’ expert immobilier, fournit des conseils pratiques sur la sélection de ces biens comparables.

Sélection de biens intrinsèquement similaires

La difficulté réside dans l'identification de biens "intrinsèquement similaires", c'est-à-dire présentant des similitudes et des différences pertinentes. Il existe deux situations possibles :

  1. Biens extrêmement ressemblants :
    • Ces biens sont si comparables qu'il n'est pas nécessaire d'ajuster le prix, sauf pour multiplier par la surface du bien estimé. Cependant, cette situation idéale est rare.
  2. Biens nécessitant des ajustements :
    • Pour corriger les différences de qualité, divers ajustements sont pris en compte, notamment les travaux hypothétiques. Le "coût des travaux" peut pénaliser ou augmenter la valeur du bien. Un devis permet souvent de chiffrer ce coût.
    • Des phénomènes plus complexes, comme la vétusté, exigent des corrections spécifiques. La vétusté, redéfinie par un décret en 2016, est "l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement". Elle représente la moins-value subie par le bien depuis sa construction, en raison de son âge et de son état d'entretien. Elle peut être évaluée par corps d'état (en pourcentage) ou par valeur de dépréciation au mètre carré.

Les experts proposent un coefficient de modération de la vétusté allant de 0,5% par an (immeuble très bien entretenu) à 1,2% par an (immeuble mal entretenu), mais une étude de terrain permet de définir la vétusté réelle du bien.

La pondération

La correction d’un bien peut également se faire par la pondération. Pondérer consiste à attribuer une valeur proportionnelle à l'importance de chaque élément du bien. Par exemple, un balcon, une terrasse ou une pièce aveugle n'ont pas la même valeur qu'une pièce à vivre classique.

Coefficients de valorisation et de dévalorisation

Certains éléments du bien, comme une vue sur la mer, nécessitent une étude de marché spécifique. Cette étude collecte et analyse des informations pour dégager un coefficient de valorisation ou de dévalorisation applicable au bien. Par exemple, si une vue sur la mer augmente le prix au mètre carré de 15%, ce coefficient doit être appliqué à l'estimation du bien.

En conclusion, la méthode par comparaison demande une analyse rigoureuse des biens similaires, en tenant compte des ajustements nécessaires, de la vétusté, de la pondération et des coefficients de valorisation spécifiques. Ces éléments permettent d'obtenir une évaluation immobilière précise et juste.

 

Votre expert immobilier : Didier NOURRIGAT

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