Résiliation amiable : en général
Un mode de résiliation possible... Le statut des baux commerciaux ne fait pas obstacle à la «résiliation amiable» (on parle aussi parfois de «révocation» ou «rupture anticipée») d’un bail, d’un commun accord, en vertu du droit commun des contrats, et du principe de la liberté contractuelle.
Ce qu’il faut savoir. Un bail commercial peut d’emblée comporter une clause organisant les conditions et modalités de sa résiliation anticipée à l’amiable. Un bail peut notamment prévoir que la résiliation amiable sera subordonnée (conditionnée) à la signature d’un nouveau bail avec un candidat présenté par le locataire. Notez que si un bail prévoit pareille clause, le bailleur pourra «sauf abus de droit , modifier les conditions» de la nouvelle location (Cass. 3e civ. 14‑11‑2007 n° 06-15544) .
Ce à quoi il faut veiller. La Cour de cassation a jugé que la résiliation amiable anticipée d’un bail «n’est soumise à aucune forme». En tout état de cause, elle n’est «possible qu’en cas d’accord de volontés entre les parties» , qui peut «être tacite à condition d’être dépourvu d’ambiguïté, et non équivoque»(CA Bordeaux 20‑2‑2023 RG 22/03343 Portalis DBVJ-V-B7G-MZJQ) . En pratique, il convient de formaliser l’accord en régularisant une convention dite ad hoc, rédigée avec soin et dans les moindres détails (modalités de restitution des clefs et du dépôt de garantie, sort des travaux réalisés par le locataire, etc.) pour éviter tout litige ultérieur (cf. Cass. 3e civ. 11‑4‑2019 n° 18-16061) .
Ce à quoi il faut penser. Si le fonds de commerce du locataire est grevé d’inscription(s), veillez à notifier au(x) créancier(s) inscrit(s) la résiliation amiable (il est prudent d’en passer par une LRAR, voire un acte délivré par un commissaire de justice). La résiliation ne devient définitive qu’un mois après la notification (C. com. art. L 143-2 al. 2) . Il revient au bailleur de faire le nécessaire, pour éviter de voir sa responsabilité engagée à l’égard d’un créancier inscrit (Cass. com. 18‑3‑2020 n° 18-11675) .
Résiliation amiable : une indemnité ?
Résiliation amiable : indemnité possible. La résiliation anticipée à l’amiable d’un bail commercial peut donner lieu au versement d’une indemnité (déjà) organisée dans le bail ou négociée, selon les cas, au profit du bailleur ou locataire.
Une règle à prendre en compte. Par un arrêt de principe, la Cour de cassation a jugé que «l’action en paiement d’une indemnité de rupture stipulée à un bail commercial en cas de résiliation anticipée n’a pas son fondement dans les dispositions du statut des baux commerciaux»(Cass. 3e civ. 9‑3‑2023 n° 21-20358) . Ainsi, l’action en justice à engager (au besoin) pour recouvrer l’indemnité ne relève pas de la prescription biennale (C. com. art. L 145-60) , mais de la prescription quinquennale (5 ans) prévue par l’article L 145-60 du Code de commerce. La règle paraît transposable pour une indemnité négociée en cours de bail.
Résiliation amiable : régime fiscal ?
Convention enregistrée. Si une convention de résiliation amiable d’un bail (sous seing privé) est présentée à la formalité de l’enregistrement, ce qui est prudent pour lui conférer date certaine, un droit (fixe) de 125 € est à payer (CGI, art. 738 1° et BOI-ENR-JOMI-10 n° 30) .
Indemnité de résiliation anticipée. L’administration fiscale a précisé que l’indemnité versée au locataire, si elle rémunère la renonciation du locataire à son droit d’occuper les locaux et permet au bailleur «de conclure un nouveau bail dans des conditions de marché plus avantageuses» , est assujettie à la TVA, si les loyers y sont assujettis (BOI-TVA-BASE-10‑10‑50 n° 260) .
